Mutuo prima casa: la carrellata degli spropositi nascosti che nessuno ti racconta

Quali spese nascoste pesa un mutuo sulla prima casa in Italia? Una stangata da oltre 12 mila euro

Stipulare un mutuo per la prima casa non è solo questione di tasso d’interesse o di rata mensile da pagare, ma anche di una galassia di costi accessori che spesso fanno sobbalzare chi credeva di aver calcolato il proprio budget con precisione svizzera. Facile.it, con la sua proverbiale magnanimità, ha fatto i conti per un caso “medio”: casa del valore di 180.000 euro, certificazione energetica tra la C e la G, mutuo venticinquennale da 126.000 euro. Risultato? Le spese aggiuntive schizzano oltre i 12.500 euro. Buon appetito.

Chi pensa che mutuo sia solo firmano e via, si sbaglia di grosso. Facile.it ci spiega come i costi varino a seconda dell’istituto bancario, della tipologia di mutuo e – perché no – del grado di bontà del consulente scelto. Il messaggio è chiaro (e pure giusto, va detto): confrontare, chiedere consulenze indipendenti, perché parliamo dell’investimento più importante della vita di molti italiani, non di un banale caffè al bar.

Entriamo nel dettaglio, voce per voce, per capire dove finisce davvero il nostro denaro, e come mai il conto finale assomiglia sempre a uno scherzo cinico.

Partiamo dall’agenzia immobiliare, che si prende la fetta più grossa – potete star certi. La commissione, calcolata come il nascosto 3% del valore dell’immobile, vale circa 6.558 euro, calcolando 5.400 euro più IVA. Insomma, una bella porzione di torta che di solito non viene menzionata nella brochure pubblicitaria.

Poi c’è la famosa “spesa di istruttoria” della banca, ovvero il costo che questa ci chiede per dire “Ok, ti do i soldi”. Ah, beh, qui la fantasia del sistema bancario è infinita: si va da una manciata di decine di euro a quasi 3.000. Facile.it pensa a un valore di 1.000 euro, un bello schiaffo in faccia per gli ignari mutuatari. E non illudiamoci, qualcuna ha pure la faccia tosta di farsi carico di parte o tutti questi costi per fare contento il cliente, ma son le eccezioni, non la regola.

La perizia, costosa ma fondamentale per il patto con la banca, pesa altri 350 euro. Cifre che, sommati, già girano pericolosamente verso la zona “non previsto ma obbligatorio”.

Il notaio, quel professionista che con il suo penna e timbro trasforma la vostra vita finanziaria in un vincolo ufficiale, non è proprio regalato. Per i documenti di compravendita e il mutuo con iscrizione ipotecaria si calcolano circa 2.500 euro. Sì, avete letto bene, addirittura più del costo di tante vacanze low cost.

Infine, le imposte. Per chi crede di cavarsela con agevolazioni “prima casa”, una mano pialla il tozzo di pane e l’altra ti consegna il conto. Le tasse si calcolano diversamente se compri da un privato oppure da una società soggetta all’IVA, ma non fate l’errore di sottovalutarle: sono lì, pronte a fare bella figura nel vostro bilancio finale.

Insomma, se vi stavate preparando a un mutuo sulla prima casa pensando di mettere insieme i soldi coi cerotti, sappiate che la matematica è implacabile e che “costi accessori” è un eufemismo per dire “preparate il portafoglio”. Perché a volte l’acquisto della casa dei sogni si trasforma in un surreale gioco da boss delle tasse.

Ah, la gioia di comprare casa! Se si acquista da un fortunato privato, preparatevi a questa sinfonia di imposte: l’imposta di registro è un’elegante percentuale del 2% sul valore catastale, ma almeno vi consola il fatto che il minimo è solo di 1.000 euro. Poi arrivano le imposte ipotecaria e catastale, entrambe fissate a una romantica cifra di 50 euro ciascuna. Non dimentichiamoci dell’imposta sostitutiva sul mutuo, che fa la sua comparsa con uno 0,25% sull’erogato. Nel nostro scenario ideale, il tutto arriva a un modesto totale di 1.550 euro. Decisamente un affare, no?

Ma attenzione, se invece siete così fortunati da comprare da una società soggetta a IVA, le cose si complicano e i soldi volano. L’imposta di registro ora si trasforma in una somma fissa di 200 euro, così come le imposte ipotecaria e catastale, sempre 200 euro ciascuna. Meraviglia delle meraviglie, l’IVA si attesta al 4%, che nel nostro esempio da capogiro significa ben 7.200 euro. E la ciliegina sulla torta? L’imposta sostitutiva sul mutuo mantiene il suo piccolo 0,25% sull’erogato, qui 315 euro. Il conto totale? Un onesto salasso da 8.115 euro. Un vero affare per chi ama pagare a quattro zeri.

Assicurazione “Scoppio Incendio”: perché rischiare?

E naturalmente, dato che fare un mutuo non è già abbastanza complicato e costoso, la legge vi impone di stipulare una polizza contro lo “scoppio o incendio” dell’immobile. Un’assicurazione che sembra più una cortesia – se non fosse per il fatto che i prezzi oscillano come le promesse elettorali: alcune banche la regalano, altre sembrano volervi spillare un occhio. Per una copertura base, se vi degnate di guardare anche fuori dalla proposta unica della vostra banca, pensate a spendere sui 600 euro. Un piccolo prezzo da pagare per la tranquillità… o per mantenere viva la farsa del ciclo immobiliare.

Detrazioni fiscali: la luce in fondo al tunnel?

Ma non disperate del tutto, perché lo Stato, nella sua infinita saggezza e generosità, vi permette di “risparmiare” qualcosa. Sempre nei limiti della legge, potete portare in detrazione alcune voci della lista delle spese: la parcella del notaio per il contratto di mutuo, i costi di istruttoria della banca (perché sì, a qualcuno serve il vostro denaro per decidere se ve lo danno o no), il costo della perizia tecnica, l’imposta sostitutiva, le spese di intermediazione e, dulcis in fundo, gli interessi passivi sul mutuo. Insomma, un piccolo spiraglio di luce fiscale, che però vi farà sentire come se aveste fatto un affare solo comparando il saldo finale con la realtà generosa delle imposte a monte.